Cho vay mua nhà: Ngân hàng xuống nước

Ba năm trước, chị Thu Phương (ngụ quận Đống Đa, TP Hà Nội) phải bỏ kế hoạch mua nhà vì trầy trật không vay được vốn ngân hàng. Lúc đó, chị dự tính mua căn hộ chung cư cũ, diện tích sử dụng hơn 50 m2 nhưng diện tích ghi trên sổ hồng chỉ có 25 m2 nên ngân hàng không nhận thế chấp vay vốn vì diện tích nhà không đạt chuẩn. Điều kiện ngân hàng đưa ra là diện tích ghi trên sổ tối thiểu phải đạt 40 m2.

Hết kén chọn nhà cũ - mới

Không ít ngân hàng còn thẳng thừng từ chối nhận thế chấp căn hộ chung cư cũ vì giá trị gói vay chẳng đáng bao nhiêu, thủ tục hồ sơ lại phức tạp. Hơn nữa, người vay buộc phải có sổ hồng thế chấp thì ngân hàng mới giải ngân, tức là phải vay mượn đủ tiền mua nhà trước rồi mới được vay ngân hàng đáo hạn.

Nhiều ngân hàng thương mại đang đẩy mạnh cho vay khách hàng có nhu cầu về nhà ở. Ảnh: Hồng Thúy

Nhưng hiện nay, vừa đến hỏi thủ tục vay mua nhà, nhiều người đã được nhân viên bán hàng của không ít ngân hàng săn đón với hứa hẹn hỗ trợ tối đa về thủ tục để khả năng giải ngân cao nhất mặc dù căn hộ người vay muốn mua có diện tích ghi trong sổ hồng chỉ 25 m2.

Sau khi hỏi qua giá cả và vị trí căn nhà anh Mạnh Hùng (ngụ quận Hoàn Kiếm, Hà Nội) muốn mua, nhân viên một phòng giao dịch Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) cho biết khách mua chung cư cũ diện tích nhỏ cũng có thể được vay hạn mức bằng 60% giá trị căn hộ sau khi định giá, phí định giá căn hộ là 1,6 triệu đồng. Nhân viên này tư vấn có 3 phương án để anh Hùng lựa chọn. Một là, huy động vốn ngoài để trả tiền nhà, sau đó thế chấp sổ hồng để vay ngân hàng trả tiền đã vay. Hai là, đặt cọc rồi thuyết phục người bán làm thủ tục sang tên để lấy sổ thế chấp. Ba là, người mua thực hiện đặt cọc, ngân hàng phát hành bảo lãnh để người bán làm thủ tục sang tên, khi người mua mang sổ đến thế chấp, ngân hàng trả thẳng tiền vào tài khoản của người bán cùng với lãi suất tương ứng thời gian chậm trả tiền nhà. “Cách thứ ba hợp lý hơn cả vì anh không phải vay mượn ngoài, người bán lại yên tâm giao nhà do anh đã có ngân hàng bảo lãnh. Thời gian sang tên chỉ khoảng hơn 1 tháng” - nhân viên ngân hàng tư vấn cho anh Hùng.

Nhân viên này còn cho biết thời gian trả nợ được kéo dài 10-15 năm, lãi suất 11,3% tính theo dư nợ thực tế và có thể trả trước hạn không mất phí. Ngoài ra, khách hàng vay vốn có khả năng sẽ được hưởng lãi suất ưu đãi chỉ 8% trong nửa năm đầu tiên. “Trước đây, Vietcombank không nhận thế chấp chung cư cũ vì diện tích cơi nới không được tính nên định giá căn hộ thấp hơn nhiều so với giá thị trường, thủ tục phức tạp, món vay lại chẳng đáng bao nhiêu. Nhưng bây giờ là thời điểm thuận lợi cho khách hàng bởi hạn mức cho vay mua nhà cao, ngân hàng còn chấp nhận thế chấp cả chung cư cũ nếu tìm được khách hàng tốt” - nhân viên Vietcombank nói.

Chính sách của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) cũng tương tự nhưng lãi suất là 12%/năm. Khách hàng được hưởng mức 9% trong 3 tháng đầu tiên, nếu khả năng trả nợ tốt có thể được hưởng lãi suất ưu đãi 10,5% trong 9 tháng tiếp theo. Sau đó, lãi suất sẽ được điều chỉnh theo mặt bằng chung (dự kiến bằng lãi suất huy động cộng khoảng 3% lãi biên).

Rủi ro thấp hơn cho vay doanh nghiệp

Lãnh đạo một ngân hàng thương mại cho biết kể từ sau khi Ngân hàng Nhà nước dỡ bỏ quy định hạn chế cho vay lĩnh vực phi sản xuất vào năm 2012, nhiều ngân hàng đã chủ trương đẩy mạnh tín dụng nhà ở nhưng không dễ đạt chỉ tiêu mong muốn do cả 2 yếu tố khó khăn là lãi suất và giá nhà đều cao. Sau 2 năm điều chỉnh, đến nay, mặt bằng lãi suất và giá nhà đã ở mức hợp lý hơn, thuận lợi cho người mua nhà. Về phía ngân hàng cũng muốn đẩy mạnh cho vay phân khúc này vì tín dụng cho vay doanh nghiệp vẫn đang bị nghẽn. Với một đất nước có cơ cấu dân số trẻ như Việt Nam, nhu cầu nhà ở rất lớn, người có nhu cầu nhà ở thực sự thường chỉ tự túc được khoảng 30% vốn, còn lại phải vay mượn. Dự kiến năm nay, lãi suất có thể giảm thêm 1%-2% càng có cơ hội cho khách vay tiền mua nhà.

Cũng theo vị lãnh đạo này, các ngân hàng đều có hạn mức tín dụng tối đa đối với một danh mục cho vay, khi đến ngưỡng sẽ dừng lại hoặc đánh giá trước khi nới thêm. Bất động sản là nguyên nhân khiến các ngân hàng sa lầy nợ xấu nhưng rủi ro cho vay khách hàng cá nhân thấp hơn cho vay doanh nghiệp. Muốn kiểm soát rủi ro, ngân hàng thẩm định kỹ hồ sơ trên cơ sở đánh giá khách vay có nhu cầu nhà ở thực sự, thu nhập ổn định.

Một chuyên gia bất động sản phân tích khác với thủ tục cho vay gói hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội nhiều rào cản khó vượt qua, thủ tục vay thương mại mua nhà ở hiện nay khá nhanh gọn. Nếu cần vay khoảng 600 triệu đồng trả trong 15 năm với lãi suất 12%/năm, mỗi tháng khách hàng chỉ phải trả cả gốc và lãi 6 triệu đồng. Đây là mức vừa phải đối với các gia đình 2 vợ chồng đều là công chức. Vì thế, các giao dịch căn hộ chung cư cũ ở Hà Nội vẫn khá sôi động cho dù giá đắt gấp rưỡi nhà dự án. Chung cư cũ có diện tích nhỏ, giá tiền chỉ hơn 1 tỉ đồng dễ mua bán trong khi lại gần khu dân cư, có trường học, chợ… tiện cho sinh hoạt hằng ngày và đi làm.