Quyền sử dụng đất, nhà ở là tài sản chung nhưng nhiều hộ gia đình chỉ vợ hoặc chồng đứng tên sổ đỏ. Trong trường hợp này, người còn lại có quyền gì không?
Khi nào quyền sử dụng đất là tài sản chung?
Căn cứ Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định như sau về tài chung của vợ chồng:
“Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng
1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
Mặc dù chồng là người đứng tên sổ đỏ nhưng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung thì vợ có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt như chồng.
2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.
3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung”.
Như vậy, quyền sử dụng đất mà nếu có được sau khi kết hôn do hai vợ chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân nên tài sản đó là của chung của hai vợ chồng.
Hay nói cách khác, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ, chồng nếu thuộc một trong các trường hợp trên dù sổ đỏ chỉ đứng tên một người.
Quyền ghi nhận tên hai vợ chồng trên sổ đỏ?
Và cũng căn cứ Điều 12 Nghị định 126/2014/NĐ-CP quy định như sau về việc đăng ký tài sản là quyền sử dụng đất:
“Điều 12. Đăng ký tài sản chung của vợ chồng
1. Tài sản chung của vợ chồng phải đăng ký theo quy định tại Điều 34 của Luật Hôn nhân và gia đình bao gồm quyền sử dụng đất, những tài sản khác mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu.
2. Đối với tài sản chung của vợ chồng đã được đăng ký và ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì vợ, chồng có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp đổi giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất để ghi tên của cả vợ và chồng.
3. Trong trường hợp tài sản chung được chia trong thời kỳ hôn nhân mà trong giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên cả vợ và chồng thì bên được chia phần tài sản bằng hiện vật có quyền yêu cầu cơ quan đăng ký tài sản cấp lại giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cơ sở văn bản thỏa thuận của vợ chồng hoặc quyết định của Tòa án về chia tài sản chung”.
Chồng đứng tên sổ đỏ vợ có quyền gì?
Trường hợp 1: Là tài sản riêng của chồng
Nếu quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản riêng của chồng thì vợ không có quyền gì đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đó.
(Chồng toàn quyền quyết định nhưng không được trái với quy định của luật, gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác).
Trường hợp 2: Chồng đứng tên sổ đỏ nhưng là tài sản chung
- Khoản 1 Điều 29 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định: “Vợ, chồng bình đẳng với nhau về quyền, nghĩa vụ trong việc tạo lập, chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung; không phân biệt giữa lao động trong gia đình và lao động có thu nhập”.
Theo đó, mặc dù chồng là người đứng tên sổ đỏ nhưng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung thì vợ có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt như chồng.
- Ngoài ra, khoản 1 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 cũng quy định: “Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận”. Hay nói cách khác, dù chồng là người đứng tên Sổ đỏ nhưng nếu là tài sản chung thì vợ có quyền thỏa thuận với chồng trong việc cho thuê, chuyển nhượng, hưởng lợi ích vật chất từ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất...
- Trong trường hợp vợ hoặc chồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không có sự đồng ý của bên còn lại thì bên còn lại có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu (khi bị tuyên bố bị vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận…).
Khi chồng là người đứng tên Sổ đỏ thì có thể có 02 trường hợp xảy ra:
1. Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản riêng của chồng thì vợ không có quyền gì với quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đó.
2. Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ chồng thì vợ, chồng bình đẳng về quyền và nghĩa vụ trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, ví dụ như:
- Được sử dụng quyền sử dụng đất, nhà ở (xây nhà, canh tác trên đất…).
- Khi cho thuê quyền sử dụng đất, nhà ở thì được hưởng lợi ích vật chất từ việc cho thuê đó (tiền cho thuê là tài sản chung).
- Khi vợ/chồng muốn chuyển nhượng thì phải được sự đồng ý của bên còn lại bằng văn bản.
Cách để vợ chồng cùng đứng tên sổ đỏ
Theo điểm d khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu ghi cả tên vợ và tên chồng thì thực hiện theo thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận.
Trình tự, thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận
- Chuẩn bị hồ sơ:
Căn cứ khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, người thực hiện cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ sau:
+ Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Quy trình thực hiện thủ tục cấp đổi:
Bước 1. Nộp hồ sơ
Địa điểm nộp hồ sơ như sau:
- Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu địa phương chưa tổ chức Văn phòng đăng ký đất đai) hoặc bộ phận một cửa.
- Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu (xã, phường, thị trấn).
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3. Giải quyết yêu cầu
Bước 4. Trao kết quả
Thời hạn thực hiện
Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời hạn cấp đổi không quá 07 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, trừ ngày nghỉ lễ, tết.
Như vậy, trường hợp nhà, đất là tài sản chung nhưng chỉ đứng tên một người thì người vợ hoặc chồng còn lại vẫn có đầy đủ quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; nếu muốn sổ đỏ đứng tên hai vợ chồng thì thực hiện thủ tục cấp đổi.
