Mua nhà dự án giống như thực hiện một kế hoạch dài hạn mà khách hàng phải chờ đợi, đi kèm với đó còn có rất nhiều các bất cập mà người mua nhà cần lưu ý.
Theo khoản 19 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014, “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Tùy vào việc khách hàng tham gia vào quá trình mua nhà khi dự án đang ở giai đoạn nào, có thể là khi dự án chung cư đó mới chỉ có nhà mẫu và nằm trên giấy tờ. Người mua nhà sẽ phải chờ đợi quá trình dự án được hoàn thành, chủ đầu mới có thể bàn giao nhà cho khách.
Gia đình chị Hà Thúy Hạnh (Tân Bình, TP.HCM) bắt đầu tìm hiểu một dự án chung cư ở quận Tân Bình kể từ năm 2020. Dự án có tiến độ xây dựng khá nhanh nên chị Hạnh quyết định “xuống tiền”, chốt luôn một căn hộ 70m2 với 2 phòng ngủ khi chỉ đang ở giai đoạn 1 mở bán khởi công. Theo chị Hạnh, việc mua sớm giúp căn hộ có giá tốt hơn 10- 20 % sau khi đã hình thành.
Ưu điểm khác của mua nhà dự án là đa phần mua bán nhà dự án chỉ phải thanh toán nhà theo tiến độ, thông thường là 30% khi mua và từ 10 - 15% mỗi đợt thanh toán tùy theo chính sách của chủ đầu tư và tính chất dự án nên người mua có thể chủ động hơn về mặt tài chính. Chưa kể, do vào dự án từ sớm nên gia đình chị Hạnh có khá nhiều lựa chọn về diện tích, thiết kế, kết cấu và phong thuỷ, thậm chí có thể mua thô để tự thiết kế nhà theo phong cách riêng của mình.
Thế nhưng có mặt lợi cũng không tránh được những rủi ro, bất cập mà người mua có thể đối mặt. Nhiều tòa "nằm im" nhiều năm, kéo dài thời gian hoàn thiện, bàn giao cho khách đã dấy lên hồi chuông cảnh báo cho những người có ý định mua nhà dự án. Bởi, khi mua nhà theo dự án, người mua dù biết chủ đầu tư là ai, dự án đã và đang có tiến độ thực hiện như thế nào thì cũng chỉ là các thông tin ban đầu. Việc hoàn thiện bàn giao lại còn nhiều vấn đề phức tạp khác nếu như người mua nhà không có kinh nghiệm sẽ dễ gây rắc rối về sau.
Kiểm tra tính pháp lý của dự án
Pháp lý dự án nhà trên giấy là một vấn đề quan trọng cần phải xem xét kỹ lưỡng. Vì trên thực tế đã có không ít trường hợp “dở khóc dở cười” vì dự án bị đóng băng hay phát hiện ra dự án bị chủ đầu tư đem thế chấp mà chưa được giải chấp. Vậy, điều kiện pháp lý để dự án nhà ở hình thành trong tương lai được mở bán là gì?
Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, để có thể mở bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có:
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất
- Hồ sơ dự án
- Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt
- Giấy phép xây dựng
- Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án
- Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó và phải có ngân hàng thương mại bảo lãnh cho tiến độ dự án.
Ngoài việc cần tìm chủ đầu tư uy tín, khách hàng cũng cần xem xét đến tính khả thi và thời gian hoàn thành của các hạng mục đó. Để hạn chế những rủi ro, trước khi ký hợp đồng mua bán, người mua cũng cần đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng. Đồng thời trong quá trình thanh toán các chi phí cho dự án cần lưu giữ ủy nhiệm chi, các giấy nộp tiền của ngân hàng tránh thất lạc, đặc biệt là đối với các dự án nhà án cho phép người mua thanh toán làm nhiều lần.
Bên cạnh những mặt lợi, thì việc mua nhà chung cư theo dự án cũng có nhiều rủi ro mà người mua không lường trước được (Ảnh minh họa)
Thời gian bàn giao căn hộ
Đây là vấn đề lưu tâm hàng đầu của khách hàng khi mua nhà dự án, bởi thông thường do các yếu tố khách quan, nhiều chủ đầu tư không thể ấn định thời gian bàn giao căn hộ cụ thể. Nhiều hợp đồng chỉ ghi chung chung “thời gian dự kiến thi công”, “tổng thời gian thi công” hoặc thậm chí có ghi rõ thời gian nhận bàn giao nhà ở, nhưng đến lúc đó lại xảy ra sự cố khiến việc bàn giao bị lùi lại.
Để tránh những trường hợp không mong muốn như trên, và đề phòng việc chủ đầu tư mượn vốn ứng của khách hàng để kinh doanh vào việc khác khiến dự án kéo dài, người mua cần đề nghị chủ đầu tư làm rõ thời hạn dự kiến giao nhà, thời điểm giao nhà cụ thể. Nếu không thể ấn định thời gian cụ thể giao nhà, tốt nhất không nên mạo hiểm tham gia mua nhà ngay lúc này, để tránh các rủi ro về sau.
Ngoài ra, người mua nhà có thể đề nghị chủ đầu tư ghi vào trong hợp đồng khoản lãi phạt khi chậm giao nhà. Thời gian trả lãi được khống chế là bao lâu. Nếu quá hạn mà chủ đầu tư vẫn không giao nhà thì chủ đầu tư phải chịu phạt bao nhiêu phần trăm trên giá trị hợp đồng? Điều này giúp người mua có căn cứ để kiện đòi chủ đầu tư nếu có vấn đề xảy ra với dự án, đồng thời là điều kiện đảm bảo chủ đầu tư có trách nhiệm hơn trong việc đôn đốc hoàn thành nghiệm thu và giao nhà dự án.
Lưu ý thiết kế của toà chung cư
Vấn đề lớn khi mua nhà dự án là không thể trực tiếp “cầm nắm”, đo đạc, quan sát thiết kế của toà chung cư. Khi bày bán các căn hộ dự án, chủ đầu tư chỉ có bản thiết kế trên giấy, mô hình phối cảnh 3D của toà nhà và nhà mẫu. Trong khi đó ở chung cư còn cần quan tâm xem kết cấu tòa nhà sẽ ảnh hưởng như thế nào đến đời sống của mình như khu vực chứa rác, thang máy, hầm xe, hệ thống thoát nước,... để tránh tình trạng “râu ông nọ cắm cằm bà kia”.
Khi mua nhà theo dự án, người mua chỉ xem có thể thiết kế qua bản mô phỏng
Như trường hợp của anh Hùng (Đà Nẵng) vào TP.HCM mua căn hộ chung cư dự án. Đi xem nhà mẫu, mô hình và bản thiết kế ưng ý, anh chốt luôn mà không để ý đến các thiết kế bên ngoài. Khi vào ở mới xảy ra nhiều bất cập. "Về chỗ để xe, thông thường chủ đầu tư chỉ xây dựng tầng hầm để xe đủ cho mỗi hộ gửi hai xe máy, bốn hộ thì có một chỗ đậu xe ô tô. Nhưng lúc mua tôi không biết toà nhà này lại có hầm giữ xe bé như vậy, khiến đến giờ này vào ở tôi phải đi gửi xe ở bên ngoài”.
Lời khuyên của anh Hùng là cần xem kỹ dự án, diện tích hầm để xe có tương xứng với quy mô, số lượng căn hộ hay không, trong hợp đồng có nói rõ lượng xe cho từng căn hộ hay không… Bởi trên thực tế, thiết kế hay kết cấu của tòa nhà không được ràng buộc trong hợp đồng mua nhà dự án, khi đã vào ở mới gây bất cập thì không thể giải quyết và cũng không thể làm gì đối với chủ đầu tư.
Nghĩa vụ của bên bán và bên mua sau khi mua nhà dự án
Mua nhà dự án, cho đến khi chuyển về ở (tức là đã nhận bàn giao căn hộ xong) đã là một quá trình dài, nhưng nghĩa vụ sau đó của khách hàng vẫn chưa kết thúc. Khách hàng cũng cần chú ý thêm các điều khoản về nghĩa vụ thuế, về nghĩa vụ làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận căn hộ. Công văn, giấy tờ trao đổi giữa chủ đầu tư và người mua phải yêu cầu chủ đầu tư đóng dấu, ký xác nhận.
Đã có trường hợp chủ đầu tư đẩy cho khách hàng nghĩa vụ làm hồ sơ xin cấp chủ quyền với sàn giao dịch bất động sản… Lúc này, chi phí cấp chủ quyền căn hộ hoàn toàn do người mua nhà chi trả, ấm ức nhưng không biết kể cho ai. Bởi trong hợp đồng khi mua nhà dự án không quy định về nghĩa vụ này thuộc về chủ đầu tư. Đặc biệt, thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời hạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cũng cần được làm rõ.
Chuyên gia bất động sản Nguyễn Thanh Hằng (ở Hà Nội) chia sẻ: “Dù là đầu tư loại hình căn hộ dự án hay nhà đã hình thành, bạn cần tìm hiểu kỹ thông tin và cân nhắc các nhu cầu của mình. Nếu thực sự bạn chưa cần chỗ ở gấp bạn có thể chọn mua nhà dự án, bởi cân nhắc giữa các rủi ro và cơ hội mà người mua nhà dự án có được là cân bằng nhau. Ví dụ người có tiền nhàn rỗi, đầu tư lướt sóng, mua nhà cho thuê… thì việc chờ đợi nhà ở bao lâu cũng không thành vấn đề. Ngoài ra, nên chọn thời điểm vào dự án hợp lý: Nếu bạn đang cần chỗ ở gấp, nên mua nhà đã hoàn thành xây dựng, bạn có thể chuyển vào ở ngay thời điểm hoàn thành giao dịch. Quan trọng nhất vẫn là đọc kỹ hợp đồng, nắm chắc các vấn đề pháp lý để tránh rủi ro về sau”.
